収益物件の選び方で決まる不動産投資・収益化で大事なポイント

収益物件とは

収益物件を選ぶ重要ポイント

不動産に投資して収益を得るために大切なのは、既に触れた通り、物件選びです。リスクが低く、安定した収入を得られることが収益物件投資のいいところですが、低いとは言え、リスクを考慮することは大切です。
 

収益性の高い一棟まるごと買い

マンションの場合、「区分買い」という部屋単位の区分で購入する方法と、「一棟買い」という、マンション一棟をまるごと購入する方法があります。
 
区分投資は一棟投資と比較すると投資金額が少なくて済みます。東京都の都心部であっても、リーズナブルな中古マンションなら500万円程度の資金から始めることができます。一棟投資の場合は通常、億単位のお金がかかります。
 
リスクという観点から考えると、区分投資の方がリスクは少ないと言えるでしょう。投資金額が小さいので、損失も一棟投資ほどふくらむことはありません。災害などでの理由で建物が大きなダメージを受けた場合でも、その影響は所有している部屋のみに限定されます。一棟投資ではすべてのダメージを被ることになります。
 
しかし、収益物件の購入ですから、収益性の高さを重視しなければなりません。区分投資では家賃収入が少ない上に、空室リスクがあります。空室が出てしまうと家賃収入はありません。一棟投資の場合は、区分投資よりも自己資金を必要としますが、ローンで購入することを考えると、区分投資の場合はローンで購入できない場合もあります。また、控除もあるので、収益性を考えると圧倒的に一棟投資が有利です。
 
一棟投資と区分投資、それぞれにメリット・デメリットはありますが、収益化ということを考えると、やはり一棟投資になるでしょう。
 

収益物件は新築?それとも中古?

答えを先に行ってしまえば、収益物件を手に入れるなら、中古物件です。中古がすべての面で新築よりいいわけではありませんが、大方のメリットを考えると中古物件の方が収益物件としてふさわしいと言えます。
 
まず、収益物件は賃貸することが前提です。中古物件の場合は、既に賃貸されているため、今後、長期的に保有した際の家賃収入をシミュレーションすることが可能です。しかし、新築物件の場合、その家賃のシミュレーションが容易ではありません。
 
さらに物件自体の価格を考えると、中古物件は新築物件より低価格で所有することができます。確かに資産価値という面では、新築物件に分がありますが、不動産投資において、「資産価値が高い=儲かる」ではなくなってきています。
 
新築物件は入居者から好まれる傾向があるのは確かですが、「新築」を売りに少し高めの家賃を取れるのは最初だけです。次の入居者以降は、家賃は下落していきます。しかし、中古物件の家賃は既に安定しています。
 
不動産投資用の物件で、現在のメインとなっている物件は、明らかに中古物件です。新築にも建物の寿命の長さという大きなメリットはありますが、収益を出すことが目的ですので、少ない投資で実質的な利回りにも優れる中古物件が投資用にはおすすめです。